Un contrato de renta antigua es un arrendamiento de vivienda o de local de negocio celebrado antes del 9 de mayo de 1985 que todavía sigue en vigor. Su rasgo característico es que no se rige por las reglas de los contratos de alquiler actuales, sino por el antiguo texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, reconducido y modificado por las disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (la LAU vigente). Esto significa tres cosas que conviene tener claras desde el principio: el contrato disfruta de prórroga forzosa (no se extingue por el simple paso del tiempo), la renta no puede actualizarse libremente a precio de mercado y la posibilidad de que un familiar continúe en la vivienda o el local —la subrogación— está sometida a límites estrictos. A continuación explicamos, con apoyo en el texto legal, qué derechos asisten al inquilino y al propietario, cómo se actualiza la renta y cuándo y cómo se extingue el contrato.
Qué es un contrato de renta antigua y por qué tiene un régimen propio
La LAU de 1994 derogó la legislación anterior, pero no podía dejar sin cobertura a los miles de contratos firmados durante décadas bajo el régimen de prórroga forzosa. Por eso estableció un sistema transitorio. La disposición transitoria segunda dispone que «los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964», salvo las modificaciones que la propia disposición introduce. La disposición transitoria tercera hace lo mismo para los locales de negocio.
La consecuencia práctica es decisiva: a estos contratos no se les aplican las reglas de los arrendamientos nuevos —ni los plazos de cinco o siete años, ni la libertad para fijar la renta, ni las causas de no renovación del régimen actual—. Confundir un régimen con otro es el error más frecuente y la fuente de la mayoría de los conflictos que vemos en nuestros despachos de Barcelona y Valencia, dos ciudades con un parque importante de viviendas y locales sujetos todavía a estos contratos.
La subrogación mortis causa en la vivienda y sus límites
La gran ventaja del inquilino de renta antigua —la continuidad del contrato más allá de su vida— está, al mismo tiempo, fuertemente acotada. Tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 ya no caben subrogaciones indefinidas. El apartado 4 de la disposición transitoria segunda establece que la subrogación «sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación».
El orden de prelación, por tanto, es el siguiente:
- El cónyuge no separado legalmente ni de hecho.
- En su defecto, los hijos que convivieran con el arrendatario durante los dos años anteriores al fallecimiento.
- En defecto de ambos, los ascendientes a cargo del arrendatario que hubieran convivido con él al menos tres años.
La ley equipara expresamente al cónyuge a la pareja de hecho: el apartado 7 reconoce los mismos derechos a quien hubiera convivido con el arrendatario «de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual», durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento (plazo que no se exige si tuvieron descendencia común).
Ahora bien, la subrogación no perpetúa el contrato. Como regla general, este «se extinguirá al fallecimiento del subrogado». Solo se admite una ulterior subrogación en supuestos tasados, y siempre con un horizonte temporal: por ejemplo, si quien se subrogó fue el cónyuge y al morir conviven con él hijos del arrendatario, el contrato podrá continuar, pero quedará extinguido a los dos años, o cuando el hijo cumpla veinticinco años si esta fecha es posterior. Además, si una primera subrogación ya se había producido antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, el apartado 5 limita la siguiente al cónyuge o a los hijos convivientes y advierte de forma terminante que «no se autorizan ulteriores subrogaciones».
En la práctica, determinar si una persona tiene derecho a subrogarse, en qué posición de la lista se encuentra y durante cuánto tiempo podrá permanecer en la vivienda exige analizar la fecha del contrato, las subrogaciones anteriores y la convivencia acreditada. Es, junto con la renta, el punto donde más conviene un dictamen previo antes de notificar nada a la otra parte.
La actualización de la renta: no es libre, sigue las reglas de la disposición transitoria
Es un equívoco habitual pensar que el propietario de una vivienda de renta antigua puede subir el alquiler a precio de mercado. No es así. La renta solo puede actualizarse por el cauce y con los límites del apartado 11 de la disposición transitoria segunda, que parte de un principio claro: «La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario».
Las reglas esenciales son:
- Es necesario un requerimiento fehaciente (burofax con certificación de contenido, por ejemplo) y la notificación anual del importe acompañada de la certificación del Instituto Nacional de Estadística con los índices aplicados.
- La actualización se calcula conforme al IPC sobre la renta inicial del contrato, pero no se exige de golpe: se aplica de forma gradual mediante tablas de porcentajes, durante diez años con carácter general (o cinco años para rentas con ingresos más altos del inquilino), hasta alcanzar el 100 % de la renta actualizada.
- El inquilino puede oponerse a la actualización. Si lo hace en el plazo de treinta días naturales desde el requerimiento, la renta solo se incrementará anualmente con el IPC, pero —y esto es lo relevante— el contrato «quedará extinguido en un plazo de ocho años», contados desde el requerimiento del arrendador, aun cuando se produzca una subrogación.
- No procede ninguna actualización cuando los ingresos del inquilino y de quienes conviven con él no superan determinados límites referidos al salario mínimo interprofesional: 2,5 veces el SMI si conviven una o dos personas, 3 veces si conviven tres o cuatro, y 3,5 veces si son más de cuatro. En ese caso solo cabe la revisión anual conforme al IPC.
Para los locales de negocio, el apartado 6 de la disposición transitoria tercera articula un mecanismo paralelo, también por requerimiento fehaciente y con tablas de porcentajes vinculadas al plazo de extinción del contrato. La idea de fondo es idéntica: la renta se recupera de forma progresiva conforme a índices oficiales, nunca por la libre voluntad del propietario.
El propietario conserva, además, otros derechos que conviene no olvidar: el apartado 10 de la disposición transitoria segunda le permite, por ejemplo, repercutir al inquilino el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el coste de determinadas obras de reparación necesarias y el importe de los servicios y suministros, en los términos que la propia norma detalla.
Causas de extinción del contrato de vivienda
Más allá de la extinción por fallecimiento del último subrogado o por el transcurso de los ocho años cuando el inquilino se opone a la actualización, los contratos de renta antigua de vivienda pueden extinguirse por las causas generales del régimen de 1964 que la disposición transitoria mantiene: el impago de la renta y de las cantidades asimiladas, la realización de obras no consentidas, el subarriendo o la cesión inconsentidos, el destino del inmueble a un uso distinto del pactado o el hecho de que la vivienda deje de constituir la residencia habitual del arrendatario. La acreditación de estas causas, sin embargo, es exigente y se resuelve en vía judicial, por lo que conviene documentar bien los hechos antes de instar un desahucio.
Locales de negocio: extinción programada e indemnización
El régimen de los locales de negocio anteriores a 1985 (disposición transitoria tercera) tiene una lógica distinta a la de la vivienda: la ley fijó un calendario de extinción programada. Los rasgos clave son:
- Si el arrendatario es persona física, el contrato «se extinguirá por su jubilación o fallecimiento», salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad. En defecto de cónyuge, puede subrogarse un descendiente que continúe la actividad, pero la prórroga se limita al tiempo necesario para completar veinte años desde la entrada en vigor de la LAU de 1994.
- Si el arrendatario es persona jurídica, el contrato se extingue en plazos de entre cinco y veinte años según el tipo de actividad y la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, contados desde la entrada en vigor de la ley.
- El arrendatario actual y, en su caso, su cónyuge subrogado conservan la facultad de traspasar el local, lo que permite prolongar el arrendamiento en los términos del apartado 3.
Como contrapartida a esta extinción, la ley reconoce al arrendatario una indemnización. El apartado 10 dispone que tendrá derecho «a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción» cuando, antes de que transcurra un año desde la extinción, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél desarrollaba. Alternativamente, el arrendatario goza de un derecho preferente a continuar en el local si el propietario pretende firmar un nuevo contrato con un tercero dentro de ese mismo año, derecho que es incompatible con la indemnización: hay que optar entre uno y otro. Por su antigüedad, muchos de estos contratos de local están hoy cerca de su extinción o ya extinguidos, de modo que el cálculo correcto del plazo y de la posible indemnización suele ser determinante.
Lo que NO se aplica: las reglas de los contratos nuevos
Conviene insistir en ello porque es la causa de la mayoría de errores. A un contrato de renta antigua no se le aplican la duración mínima de los arrendamientos actuales, la libertad de pacto de la renta inicial, las prórrogas tácitas anuales del régimen vigente ni las causas de recuperación del inmueble propias de la LAU posterior a 1994. Cualquier comunicación, subida de renta o intento de resolución debe medirse exclusivamente con la vara de las disposiciones transitorias segunda y tercera y del texto refundido de 1964 al que remiten. Una notificación mal fundada —por ejemplo, una subida de renta a mercado o un preaviso de no renovación inexistente en este régimen— no solo es ineficaz, sino que puede perjudicar la posición de quien la realiza.
Conclusión y consulta
La renta antigua es un régimen tan protector como técnico: pequeñas diferencias en la fecha del contrato, en las subrogaciones ya producidas o en la forma del requerimiento de actualización cambian por completo el resultado. Si es usted propietario o inquilino de un contrato anterior al 9 de mayo de 1985 en Barcelona, Valencia o cualquier otra plaza y tiene dudas sobre la subrogación, la actualización de la renta o la extinción del contrato, en EJP Abogados podemos analizar su caso de renta antigua y orientarle, con discreción y sin compromiso, sobre la mejor estrategia para defender sus derechos.